รับจํานองที่ดิน ราคา
รับจํานองที่ดิน ราคา
รับจํานองที่ดิน ราคา ทรัพย์สินที่นิยมนำไปขายฝากยกตัวอย่างเช่น ที่ดิน บ้าน อาคาร เป็นต้น ด้วยเหตุว่าได้วงเงินสูง ทรัพย์สินอื่นๆดังเช่นว่า ทรัพย์สมบัติอย่าง ทอง นาฬิกา หรือรถยนต์ ก็สามารถนำไปขายฝากได้เช่นเดียวกัน โดยสินทรัพย์ที่นำไปขายฝากได้หรือเปล่าได้ ก็ขึ้นกับกติกาของผู้ซื้อฝากรวมทั้งผู้ขายฝาก แต่สินทรัพย์ที่นำไปขายฝากจะต้องไม่มีภาระผูกพันใดๆก็ตามได้แก่ ที่ดินที่ยังติดภาระกับแบงค์ หรือรถยนต์ที่ยังติดไฟแนนซ์อยู่ เป็นต้น พูดอีกนัยหนึ่งสินทรัพย์ที่ใช้เพื่อการขายฝาก คนขายฝากจำเป็นที่จะต้องถือบาปสิทธิในสินทรัพย์นั้นๆอยู่นั่นเอง สำหรับเพื่อนฝูงๆที่มีความรู้สึกวิตกกังวลเกี่ยวกับความปลอดภัยของทรัพย์สินที่นำไปขายฝาก ถ้าเกิดสหายๆปฏิบัติการตามขั้นตอนอย่างแม่นยำแล้วล่ะก็ ไม่ค่อยสบายใจลดลงไปได้เลย เนื่องจากตามข้อตกลงแล้ว ผู้ซื้อฝากจะไม่มีสิทธินำทรัพย์สินไป ขายหรือโอนให้ผู้อื่นได้ ถ้าเกิดผู้ขายฝากยังไม่ผิดนัดหมายตามข้อตกลงนั่นเองแล้วถ้าหากผู้บริโภคฝากฝ่าฝืนนำสินทรัพย์ขายฝากของเราไปขายล่ะ? ในกรณีนี้ผู้ขายฝาก สามารถเรียกค่าชดเชยเต็มปริมาณราคาขายฝากได้เลย ดังเช่นว่า ทำความตกลงขายฝากกันไว้ที่ 500,000 บาท ก็สามารถเรียกร้องเงินคืนได้ 500,000 บาทนะครับ
กิ่งไม้-รากไม้ข้างบ้านล้ำเข้ามาในบ้าน ทำยังไงเรื่องนี้มีกฎหมายบัญญัติไว้ตรงๆเลยครับ คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1347 ซึ่งกำหนดไว้ว่า
“มาตรา 1347 เจ้าของที่อาจตัดรากไม้ซึ่งรุกเข้ามาจากที่ดินติดต่อและเอาไว้เสีย ถ้าก้านไม้ยื่นล้ำเข้ามา เมื่อเจ้าของที่ดินได้บอกผู้ครอบครองที่ดินติดต่อให้ตัดภายในเวลาอันสมควรแล้วแต่ผู้นั้นไม่ตัด ท่านว่าเจ้าของที่ตัดเอาเสียได้”จากข้อบังคับข้างต้น พวกเราสามารถแยกได้เป็น 2 กรณีดังต่อไปนี้กรณีแรก “รากไม้”ถ้ารากไม้ของต้นไม้บ้านข้างๆรุกเข้ามาในที่ดินของพวกเรา
พวกเราสามารถตัดได้เลยโดยไม่ต้องบอกเจ้าของ อสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งรากไม้ที่ตัดไว้นับว่าเป็นสิทธิของพวกเรา ไม่ใช่ของเจ้าของต้นไม้ในกรณีที่สอง “กิ่งไม้”ก่อนจะตัดจำเป็นจะต้องบอกให้ผู้ครอบครองตัดภายในระยะเวลาอันเหมาะก่อนก็เลยจะตัดได้ และก็เมื่อตัดแล้วกิ่งไม้นับว่าเป็นสิทธิของเจ้าของต้นไม้
ต่างจากกรณีของรากไม้หากเราตัดก้านไม้ไปก่อนโดยไม่บอกจะถือว่าเป็นการทำให้เสียทรัพย์ไหมคำตัดสินฎีกาที่ 1846/2500 วิเคราะห์ประเด็นนี้ไว้ว่า การที่ไม่บอกกล่าวก่อนตัดนั้นเป็นเพียงแค่การงดเว้นไม่กระทำตามข้อแม้ที่กฎหมายแพ่งวางไว้ แต่จะเป็นความผิดทางอาญาหรือเปล่าจำเป็นต้องพินิจเจตนาเป็นเรื่องๆไป เฉพาะเรื่องนี้การกระทำไม่พอฟังว่าเชลยมีเจตนากระทำความผิดอาญา
ถ้าเกิดต้นไม้ข้างบ้านล้ำเข้ามาในบ้าน ผลเป็นเยี่ยงไรกรณีสิ่งที่ล้ำเข้ามาในเขตที่ดินของเราไม่ใช่ก้านไม้ แต่เป็นต้นไม้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1346 กำหนดไว้ ดังนี้
“มาตรา 1346 ถ้าหากมีต้นไม้อยู่บนแนวเขตที่ดิน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของที่ทั้งสองข้างเป็นเจ้าของต้นไม้ร่วมกัน ดอกผลเป็นของเจ้าของที่ดินคนละส่วนเสมอกัน และถ้าตัดต้นลงไซร้ ไม้นั้นเป็นของเจ้าของที่คนละส่วนดุจกันเจ้าของแต่ละข้างจำเป็นที่จะต้องการให้ขุดหรือตัดต้นไม้ก็ได้
รายจ่ายสำหรับการนั้นต้องเสียเสมอกันทั้งสองฝ่าย แต่ว่าถ้าหากเจ้าของอีกฝ่ายหนึ่งสละสิทธิในต้นไม้ไสร้ ข้างที่ปรารถนาขุดหรือตัดจำเป็นต้องเสียค่าใช้จ่ายฝ่ายเดียว ถ้าหากต้นไม้นั้นเป็นหลักเขตรวมทั้งจะหาหลักเขตอื่นไม่เหมาะเสมือน ท่านว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดจำเป็นที่จะต้องการให้ขุดหรือตัดมิได้”แปลว่าหากต้นไม้
(ซึ่งก็คือส่วนลำต้น) อยู่ตรงแนวเขต (โดยที่ไม่ต้องตรึกตรองว่าอยู่ตรงกลางหรืออยู่ล้ำไปด้านไหนมากกว่าด้วยครับผม) ให้ถือเป็นสิทธิของเจ้าของที่ทั้งคู่ฝั่งร่วมกัน ดอกผลเป็นของทั้งคู่ฝั่งเสมอกัน หากตัดลงมา เนื้อไม้ก็เป็นของสองฝั่งเสมอกันด้วยปัญหาว่าถ้าเกิดจะตัด ฝ้ายข้างใดข้างหนึ่งจะตัดได้ไหม โดยธรรมดาแล้ว เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมจะใช้สิทธิในทางที่ขัดกับผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์รวมผู้อื่นไม่ได้ ถ้าว่ากันตามหลักนี้แล้ว จะตัดโดยไม่ได้รับอนุญาตจากอีกฝ่ายหนึ่งก่อนมิได้
แต่หากมองเนื้อความในมาตรา 1346 วรรคสองแล้วพบว่ากฎหมายห้ามตัดต้นไม้ในกรณีที่ต้นไม้เป็นแนวเขต ซึ่งก็น่าจะตีความหมายได้ว่า ถ้าหากต้นไม้นั้นไม่ใช่เส้นเขตก็คงจะตัดได้โดยฝ่ายเดียว ต่างไปจากเรื่องกรรมสิทธิ์รวมทั่วๆไป ไม่เช่นนั้นก็ไม่น่าจะเขียนกฎหมายไว้เช่นนี้ ด้วยเหตุว่าจะไม่มีความจำเป็นที่จะต้องใช้ เนื่องจากว่าไปใช้เรื่องกรรมสิทธิ์รวมได้อยู่แล้วหยุดรถกีดขวางบ้าน ปัญหากวนใจที่ใช้ข้อบังคับแก้ได้
Guideหยุดรถกีดขวางบ้าน ปัญหากวนโอ๊ยที่ใช้ข้อบังคับแก้ได้ดอกหรือผลของต้นไม้ข้างบ้านที่ล้ำเข้ามาในที่เป็นของคนใดกันในประเด็นนี้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1348 กำหนดไว้แบบนี้นะครับ
“มาตรา 1348 ดอกผลแห่งต้นไม้ที่หล่นตามปกติลงในที่ดินติดต่อแปลงใด ท่านให้คาดคะเนไว้ก่อนว่าเป็นดอกผลของที่ดินแปลงนั้น”ตามปกติแล้ว ดอกผลของต้นไม้ต้นใด ก็จะต้องตกเป็นของผู้ครอบครองต้นไม้นั้น แม้กระนั้นเฉพาะในกรณีที่ดอกผลตกลงในที่บุคคลอื่นแบบนี้ กฎหมายให้สันนิษฐานว่าเป็นของเจ้าของที่ดิน
คำว่า “คาดการณ์” นี้ แสดงว่าไม่ใช่เรื่องเด็ดขาด แต่ว่าคู่กรณีบางทีอาจนำสืบต่อศาลได้ว่าเป็นอย่างอื่น ตัวอย่างเช่นเจ้าของต้นไม้อาจนำหลักฐานมาแปลว่าดอกผลที่หล่นลงในที่ดินข้างเคียงเป็นของตนก็ได้ ที่ข้อบังคับกำหนดข้อสมมติฐานไว้อย่างนี้ก็เพราะว่าเพื่อคุ้มครองการถกเถียงกันระหว่างเจ้าของที่ดินข้างเคียงกันถ้าปลูกต้นไม้ชนิดเดียวกัน
ความย่ำแย่ที่เกิดจากต้นไม้ข้างบ้าน คนไหนกันแน่รับผิดชอบเรื่องนี้ก็ว่ากันตามหลักทั่วๆไปครับ เงินทองของผู้ใดนำมาซึ่งความย่ำแย่แก่บุคคลอื่น เจ้าของจำต้องรับผิดชอบหากข้างบ้านกล่าวถึงว่าฯลฯไม้ที่ตนไม่ได้ปลูก ขึ้นเองตามธรรมชาติไม่ต้องรับผิดชอบ ผลเป็นเยี่ยงไรประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 145 ระบุว่าไม้ยืนต้นนับว่าเป็นส่วนควบกันที่ดิน และก็มาตรา 144 ระบุว่าเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิ์ในส่วนควบของสมบัติพัสถาน ซึ่งหมายความว่า เจ้าของที่ดินถือเป็นเจ้าของต้นไม้ด้วย ถึงจะไม่ได้ตั้งใจปลูกก็ตาม ก็จำเป็นต้องรับสารภาพในความย่ำแย่ที่เกิดขึ้นด้วย
ผลพวงจากความเคลื่อนไหวขั้นตอนการคำนวณภาษี
การเปลี่ยนแปลงแนวทางการประเมินภาษีจากการคำนวณจากภาษีโรงเรือน มาเป็นภาษีที่ดินและสิ่งก่อสร้างเป็นการเอื้อประโยชน์อย่างยิ่งต่อผู้ประกอบการ เนื่องจากเดิมภาษีโรงเรือนมีฐานภาษีเป็นค่าใช้จ่ายในการเช่า แต่ว่าภาษีที่ดินรวมทั้งสิ่งก่อสร้างมีฐานภาษีเป็นราคาประเมินทรัพย์สินแบบอย่างภาษีที่รัฐจัดเก็บได้ลดลง อย่างเช่นเขตลำคลองเตย
ผลพวงจากความเคลื่อนไหวราคาประเมินในขณะที่ผู้ประกอบกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ได้รับผลดีจากความเคลื่อนไหวฐานภาษีทำให้ภาษีลดน้อยลงอย่างยิ่ง แม้กระนั้นประชากรทั่วไปกลับถูกจัดเก็บภาษีในอัตราสูงมากขึ้นนับ 10 เท่า เช่นในรายงานของคณะกรรมาธิการกฎหมาย การหยุดธรรม
รวมทั้งสิทธิมนุษยชนสภาผู้แทนราษฎร ยกตัวอย่างกรณีเทศบาลนครแหลมฉบังนางบุญเยี่ยม สถานนท์ชัย เจ้าของที่ดินว่างเปล่า ในปี 2562 เสียภาษี 1,041 บาท แต่แล้วเมื่อตอนปี 2563 เสียภาษีอากร 13,462.43 บาท ภายหลังบรรเทาภาระภาษีโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว ส่วนในปี 2564
ควรต้องเสียภาษีอากร 25,883.85 บาท ปี 2565 จึงควรเสียภาษี 38,305.28 บาท และเสียเต็มกำลัง 50,726.70 บาท ในปี 2566โดยจากรายงานฉบับดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นได้ระบุปัจจัยที่พสกนิกรจำเป็นต้องเสียภาษีอากรเพิ่มขึ้นเป็น 10 เท่านี้ ก็เนื่องจากภาษีบำรุงท้องที่เดิมใช้ราคาประเมินเก่าที่ไม่มีการปรับปรุงมาตั้งแต่ปี 2521 แล้ว
ผลกระทบจากการยกเว้นฐานภาษีบ้านข้างหลังหลักราคาไม่เกิน 50 ล้านบาทจากที่เคยเขียนไปแล้วในบทความฉบับก่อน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินรวมทั้งสิ่งก่อสร้างฯ ละเว้นการจัดเก็บภาษีสำหรับบ้านหลังหลักที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ซึ่งอาจสร้างความไม่ชอบธรรม เอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้ที่มีฐานะดีได้รับผลดีมากกว่าผู้ที่มีฐานะด้อยกว่า
ยกตัวอย่างเช่นผู้ที่มีบ้านอยู่แกนกลางเมืองราคาประเมิน 50 ล้านบาท ก็จะได้รับละเว้นภาษีทั้งหมดเช่นเดียวกันกับคนที่มีบ้านอยู่ชนบทในราคาประเมิน 1 แสนบาท เมื่อคิดเป็นอัตราภาษีที่ได้รับการละเว้นแล้ว คนที่มีทรัพย์สินมากกว่าก็จะได้รับเว้นเสียแต่ภาษีมากยิ่งกว่า กลายเป็นว่าคนที่มีฐานะทางเศรษฐกิจดีมากยิ่งกว่าได้รับผลดีมากยิ่งกว่า
วิชาความรู้ทั่วๆไปเกี่ยวกับภาษีที่ดินแล้วก็สิ่งก่อสร้างเมืองสามารถจัดเก็บภาษีจากพสกนิกรได้สามแบบหมายถึงภาษีจากรายได้ ดังเช่นว่า ภาษีรายได้บุคคลธรรมดา ภาษีรายได้นิติบุคคล ภาษีจากค่าใช้จ่าย เช่น ภาษีมูลค่าเพิ่ม และก็ภาษีจากสินทรัพย์ เช่น ภาษีมรดก ภาษีโรงเรือน (ซึ่งยกเลิกไปแล้ว)
ซึ่งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ก็เป็นภาษีประเภทหลังสุดนี้เองนะครับหมายถึงเก็บจากสินทรัพย์ที่ประชาชนสะสมไว้ภาษีที่ดินและก็สิ่งก่อสร้างนี้เป็นภาษีชนิดใหม่ มาแทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดิน รวมทั้งภาษีบำรุงท้องที่ 2 จำพวกนี้ที่ถูกยกเลิกไป โดยภาษีที่ดินและสิ่งก่อสร้างนี้จะเริ่มจัดเก็บภาษีตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2563 เป็นต้นไป
ภาษีที่ดินและก็สิ่งก่อสร้างเก็บจากอะไรการเก็บภาษีควรมีสิ่งที่เมืองจะเอามาเป็นฐานในการจัดเก็บ เรียกว่า ฐานภาษี ซึ่งฐานภาษีของภาษีที่ดินและสิ่งก่อสร้างนี้เป็นบรรดาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย โดยคิดจากราคาประเมินของทางด้านราชการป้ายประกาศโดยกรมธนารักษ์สินทรัพย์ที่จำเป็นต้องเสียภาษีอากรเงินที่ต้องเสียภาษี
ได้แก่ ที่ดิน สิ่งก่อสร้าง ซึ่งรวมโรงเรือน ตึก ตึก หรือ สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่บุคคลเข้าอยู่อาศัยหรือใช้สอยได้ หรือใช้เป็นที่เก็บสินค้า หรือประกอบการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรม แฟลต หรือแพที่บุคคลบางทีอาจใช้อาศัยได้หรือมีไว้เพื่อหาผลประโยชน์ด้วย แม้กระนั้นไม่รวมเครื่องจักรหรือส่วนควบที่จัดตั้งในโรงงานซึ่งเคยอยู่ในระบบภาษีโรงเรือนและที่ดินรวมทั้งภาษีบำรุงท้องที่
ที่กล่าวมาข้างต้นเป็นเพียงแต่ผลกระทบที่บางทีอาจสร้างความไม่ชอบธรรมสำหรับเพื่อการจัดเก็บภาษีที่ดินแล้วก็สิ่งก่อสร้างดังที่เจอในรายงานของคณะกรรมาธิการข้อบังคับ การหยุดธรรม รวมทั้งสิทธิมนุษยชนสภาผู้แทนราษฎรเท่านั้น และก็เนื่องจากกฎหมายฉบับนี้ยังเกิดเรื่องใหม่
เมื่อใช้บังคับไปแล้วบางทีอาจกำเนิดปัญหาหรือข้อควรคำนึงต่างๆขึ้นมาได้อีกมากมายด้วยเหตุดังกล่าวก็เลยเกิดเรื่องสมควรที่ผู้มีอิทธิพลบัญญัติกฎหมายจะได้ทวนหลักการเริ่มแรกของกฎหมายฉบับนี้ว่ามุ่งหวังที่จะลดความเหลื่อมล้ำระหว่างคนร่ำรวยและคนจน แล้วก็สำรวจว่าปัจจุบันกฎหมายนี้ได้สนองตอบจุดมุ่งหมายดังที่กล่าวถึงแล้วหรือไม่
ทำความเข้าใจว่า “สินทรัพย์” เป็นยังไงก่อนจะเอ๋ยถึงสินทรัพย์อิงสิทธิ-ทำความเข้าใจกันก่อนว่า “สินทรัพย์” เป็นยังไง คำว่า “สินทรัพย์” ถูกให้ความหมายเอาไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 137 ว่า “สินทรัพย์ มีความหมายว่า วัตถุมีรูปร่าง”ส่วนอีกคำหนึ่งที่เราพบได้บ่อยกันหลายครั้งคือ “ทรัพยสิทธิ”
ซึ่งคำคำนี้มิได้มีกฎหมายกำหนดให้ความหมายไว้โดยตรง ก็แค่ถูกเอ๋ยถึงไว้ภายในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1298 ว่า “ทรัพยสิทธิทั้งหลายแหล่นั้น รับจํานองที่ดิน ท่านว่าจะจัดตั้งขึ้นได้แต่ว่าด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือข้อบังคับอื่น”กล่าวโดยธรรมดา ทรัพยสิทธิ คือ สิทธิที่มีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพย์สมบัติ คือ สิทธิที่มีอยู่เหนือสินทรัพย์ ดังเช่นว่า เจ้าของ สิทธิครอบครอง ภารจำใจ สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิจำนอง สิทธิจำนอง
อื่นๆอีกมากมาย ซึ่งสิทธิพวกนี้จะติดไปกับตัวทรัพย์สมบัติ รวมทั้งผู้ครอบครองสิทธิสามารถใช้สิทธินี้อ้างได้กับบุคคลทั่วไปต่างกับสิทธิอีกประเภทหนึ่งที่เรียกว่า “บุคคลสิทธิ” ที่เป็นสิทธิซึ่งสามารถใช้อ้างได้กับคู่สัญญาแค่นั้น อย่างเช่น สิทธิการเช่า ที่ผู้เช่าบางทีอาจยกขึ้นอ้างได้กับผู้ให้เช่าแค่นั้น แต่จำนำ
ผู้รับจำนำสามารถอ้างสิทธิจำนองได้ต่อบุคคลทุกคนที่รับโอนสินทรัพย์ติดจำนองไปได้ ฯลฯจากความหมายตามกฎหมายข้างต้น สมบัติพัสถานจึงหมายคือสิ่งที่มีรูปร่างแค่นั้น (หากแม้จะมีคำตัดสินศาลฎีกาบางฉบับที่ตีความหมายคำว่าสินทรัพย์ให้คือสิ่งที่ไม่มีรูปร่างตัวอย่างเช่นกระแสไฟฟ้าด้วย
แต่โน่นก็เป็นเรื่องการแปลความในความผิดฐานลักทรัพย์ที่เป็นคดีอาญาที่ศาลตีความขยายขอบเขตของคำว่าทรัพย์สมบัติออกไปเพื่อลงโทษผู้ลักกระแสไฟฟ้าให้สมตามเจตนารมย์ของข้อบังคับเพียงแค่นั้น) ด้วยเหตุนี้ ทรัพยสิทธิก็เลยเป็นสิทธิที่มีได้เฉพาะเหนือสิ่งที่มีรูปร่างแค่นั้น
